Start›guide›Immobilie kaufen auf Mallorca
Pillar-Guide

Immobilie kaufen auf Mallorca

Mit QuelleStand: 2026-05-24
Strukturiert aus öffentlichen Quellen. KI-gestützt aus öffentlichen Quellen aufbereitet und gegen das Stand-Datum geprüft. Konkrete Quellen-Links findest du am Ende der Seite.

Slug: /de/guide/immobilie-kaufen Rolle: Hub-and-Spoke-Zentrum für das Immobilien-Cluster. Orientierung, Reihenfolge und ehrliche Einordnung; jedes Detail verlinkt in die atomaren Glossar-, Workflow-, Service- und Tool-Seiten. Keine veränderlichen Zahlen (Sätze, Quoten, Gebühren) — die leben verifiziert in den T1-Seiten und im Rechner.

: Siehe separate Datei Design-Prompts — Pillar Immobilie kaufen.

Immobilie kaufen auf Mallorca — der ehrliche Ablauf von A bis Z

Eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen ist unkompliziert — bis es das nicht ist. Der Unterschied zwischen einem entspannten Kauf und einem teuren liegt fast nie am Preis, sondern an dem, was vor der Unterschrift geprüft wurde. Dieser Guide führt dich durch den gesamten Ablauf in der richtigen Reihenfolge und zeigt, wo die Fallen liegen, die Makler-Prospekte verschweigen.

Eine Regel über allem: Due Diligence vor Emotion. Die schöne Bucht läuft dir nicht weg. Eine nicht genehmigte Erweiterung auf Landboden schon eher in ein sechsstelliges Problem.

Was dich erwartet (Sprungmarken)

  1. Bevor du suchst — NIE, Konto, echtes Budget
  2. Suchen & bewerten — was den Preis (und das Risiko) treibt
  3. Die Due Diligence — der wichtigste Teil
  4. Finanzierung — Hypothek & Wertgutachten
  5. Der Kaufvorgang — von der Reserva zur Escritura
  6. Steuern & Kosten beim Kauf
  7. Nach dem Kauf — laufende Pflichten
  8. Wenn du vermieten willst — die ETV-Realität
  9. Die teuren Fehler — und wie du sie vermeidest
  10. Dein Team & nächste Schritte

1 · Bevor du suchst — NIE, Konto, echtes Budget

Zwei Dinge regelst du, bevor du das erste Inserat öffnest: die NIE (ohne sie kein Kauf) und ein spanisches Konto — als Nicht-Resident eine Cuenta no residente.

Und dann das ehrliche Budget. Der Kaufpreis ist nicht der Endpreis. Rechne mit einem deutlichen Aufschlag für die Kaufnebenkosten — Steuer plus Notar, Register und Gestor. Wer das erst nach dem Verlieben kalkuliert, gerät unter Druck. Rechne es vorher aus.

→ Tool: Kaufnebenkosten-Rechner · Workflow: NIE beantragen · Konto eröffnen

2 · Suchen & bewerten — was den Preis (und das Risiko) treibt

Wohnung, Stadthaus oder Finca — die Objektart bestimmt die Spielregeln. Die wichtigste Frage zuerst: Steht das Objekt auf Bauland oder auf Suelo rústico? Auf Landboden ist vieles eingeschränkt oder verboten, was Käufer für selbstverständlich halten — Erweiterungen, Pools, Vermietung. Genau hier entstehen die teuren Überraschungen.

Bei Wohnungen prägt die Comunidad de Propietarios Kosten und Klima; bei älteren Gebäuden lohnt der Blick auf eine fällige ITE. Der reale Marktwert hängt an Lage, Zustand und Baurecht — nicht am Asking Price.

→ Service: Makler auf Mallorca · Region wählen: Wo wohnen?

3 · Die Due Diligence — der wichtigste Teil

Hier wird Geld gespart oder verloren. Vor jeder Anzahlung gehört geprüft:

Das ist der Punkt, an dem ein unabhängiger Abogado (nicht der des Verkäufers) sein Honorar um ein Vielfaches einspielt.

→ Service: Abogado / Immobilienrecht

4 · Finanzierung — Hypothek & Wertgutachten

Wer finanziert, braucht eine Hipoteca. Die Bank verlangt vorab eine Tasación (Wertgutachten) und finanziert einen Anteil des Tasationswerts — nicht des Kaufpreises. Nicht-Residenten erhalten meist einen geringeren Beleihungsanteil und brauchen entsprechend mehr Eigenkapital. Liegt die Tasación unter dem Kaufpreis, wird die Lücke zu deinem Eigenkapital.

Konditionen und Quoten ändern sich — den aktuellen Stand und einen Angebotsvergleich findest du im verlinkten Workflow.

→ Workflow: Hypothek auf Mallorca · Tool: Kaufnebenkosten-Rechner

5 · Der Kaufvorgang — von der Reserva zur Escritura

Der Ablauf hat eine feste Reihenfolge:

  1. Reserva — kleine Reservierungszahlung, nimmt das Objekt kurz vom Markt.
  2. Arras — der Anzahlungsvertrag, der beide Seiten bindet (springt der Käufer ab, verliert er die Anzahlung; springt der Verkäufer ab, zahlt er sie meist doppelt).
  3. Notario — Beurkundung der Escritura (Kaufurkunde); hier wird unterschrieben und gezahlt.
  4. Registro de la Propiedad — Eintragung, die dein Eigentum gegenüber Dritten absichert.

Zwischen Arras und Escritura liegt deine letzte Chance für offene Prüfungen — nutze sie.

→ Workflow: Immobilienkauf Schritt für Schritt

6 · Steuern & Kosten beim Kauf

Die größte Position ist die Erwerbsteuer — und welche es ist, hängt vom Objekt ab: Bestandskauf = ITP, Neubau vom Bauträger = IVA + AJD. Nie beides. Dazu kommen Notar, Grundbuch und Gestor, bei Finanzierung Hypotheken-Nebenkosten.

Die konkreten Sätze (balearisch geregelt, oft gestaffelt) stehen — weil veränderlich — im Rechner und im T1-Workflow, nicht hier. Die Plusvalía trägt beim Verkauf in der Regel der Verkäufer.

→ Tool: Kaufnebenkosten-Rechner · Geprüft: ITP erklärt

7 · Nach dem Kauf — laufende Pflichten

Mit dem Eigentum kommen laufende Kosten und Pflichten: die jährliche IBI (Grundsteuer), bei Wohnungen die Comunidad-Beiträge, Versorgung ummelden (Alta de suministros) und alles per Domiciliación einrichten.

Steuerlich gilt: Wohnst du hier (Resident), läuft es über die IRPF. Besitzt du die Immobilie als Nicht-Resident, betrifft dich das Modelo 210 — auch ohne Vermietung.

8 · Wenn du vermieten willst — die ETV-Realität

Touristische Vermietung braucht die Lizenz ETV — und die ist auf Mallorca stark reguliert und örtlich teils gar nicht zu bekommen. Ob deine Immobilie überhaupt lizenzierbar ist, hängt von Zone, Gebäudetyp und kommunalen Vorgaben ab. Kläre das vor dem Kauf, wenn die Vermietung Teil deiner Kalkulation ist — nachträglich lässt sich eine fehlende Lizenz oft nicht herstellen. Illegale Ferienvermietung wird empfindlich sanktioniert. Langzeitvermietung ist ein anderes, weniger reguliertes Thema.

→ Geprüft: ETV-Vermietungslizenz

9 · Die teuren Fehler — und wie du sie vermeidest

„Vertrauen vor Reichweite" heißt auch: die Fehler benennen, die wirklich wehtun.

  • Keine unabhängige Prüfung. Wer ohne eigenen Abogado und ohne Nota Simple kauft, kauft blind.
  • Baurecht auf Suelo rústico ignoriert. Die charmante „erweiterte" Finca kann eine teilweise illegale Finca sein.
  • Nebenkosten unterschätzt. Der Aufschlag auf den Kaufpreis ist erheblich — vorher rechnen.
  • Vermietung vorausgesetzt, ETV nicht geprüft. Die Rendite-Annahme kippt, wenn die Lizenz fehlt.
  • Catastro/Registro nicht abgeglichen. Abweichungen werden später dein Problem.

10 · Dein Team & nächste Schritte

Ein guter Kauf ist Teamarbeit: ein unabhängiger Abogado für die rechtliche Prüfung, eine Asesoría fiscal für die Steuerseite (besonders bei Ansässigkeits- und DE↔ES-Fragen), ein Gestor für die Formalitäten. Das Honorar ist klein gegen das Risiko.

Cluster-Anschluss (Hub-and-Spoke)

Verlinkt nach unten auf die Immobilien-/Steuer-Glossar-Einträge (Batches 02 & 05) und die T1-Workflows (Immobilienkauf, Hypothek, ITP, ETV); zur Seite auf die Service-Kategorien (Makler, Abogado, Steuerberater, Gestor, Hausverwaltung) und den Pillar Auswandern nach Mallorca; nach oben auf die Geo-Region-Hubs. Der Kaufnebenkosten-Rechner ist der zentrale Conversion-Anker.

Stand: Mai 2026 · Aktuelle Sätze, Quoten und Gebühren in den verlinkten Workflows und Rechnern.

Verwandt